Plus Minus KPR Syariah

Plus Minus KPR Syariah

Selain sandang dan pangan, papan (rumah) adalah salah
satu kebutuhan pokok yang semestinya terpenuhi.
Sayangnya harga rumah tetap saja relatif mahal bagi
sebagian besar masyarakat. Tipe apapun yang akan
dibeli, biasanya selalu saja tidak terjangkau untuk
dibeli secara tunai. Menangkap kondisi tersebut,
banyak sekali bank yang berlomba menawarkan kredit
kepemilikan rumah (KPR) dengan berbagai macam
variasinya. Bahkan karena terlalu banyak jumlah bank
yang menawarkan KPR, untuk menentukan pilihan bank
yang akan dipakai, konsumen tidak hanya memerlukan
informasi yang lengkap dan akurat tapi juga harus
mempuyai keahlian khusus.

Selain KPR yang ditawarkan oleh bank konvensional
(BK), belakangan juga muncul KPR yang ditawarkan oleh
bank syariah (BS) dengan berbagai macam penyebutannya.
Ada yang menyebut dengan istilah KPR Syariah,
Pembiayaan Pemilikan Rumah (PPR) Syariah, dan ada juga
yang menamakan Pembiayaan KPR Syariah. Dalam tulisan
ini, untuk memudahkan penyebutan selanjutnya digunakan
istilah KPR Syariah. Dengan munculnya KPR syariah,
maka akan semakin banyak pilihan bagi para calon
nasabah untuk mewujudkan cita-cita mempunyai rumah,
baik melalui BK maupun BS.

KPR Syariah
Mendengar istilah KPR, secara otomatis selalu
terbayang adanya suatu kredit dengan jangka waktu yang
relatif panjang, paling tidak mencakup jangka waktu
lima tahun atau lebih. Karena itu, memilih KPR yang
akan digunakan harus dilakukan secara cermat dan
teliti. Salah menentukan pilihan akan membuat konsumen
menanggung beban dalam jangka waktu yang panjang.

Pada prinsipnya, ada dua akad yang dapat digunakan
dalam transaksi KPR syariah yaitu murabahah (jual
beli) dan Ijarah Muntahiyah Bi Tamlik (IMBT) atau yang
sering disebut dengan istilah sewa beli. KPR syariah
yang sekarang ditawarkan sebagian besar BS masih
menggunakan akad murabahah. Dengan prinsip murabahah,
bank akan membeli rumah, kemudian, rumah tersebut
dijual kembali kepada nasabah dengan pembayaran secara
angsuran. Sedangkan dengan prinsip IMBT, bank akan
menyewakan rumah selama jangka waktu tertentu, dan
pada masa akhir sewa bank akan menjual rumah dimaksud
kepada nasabah.

Penggunaan KPR syariah dengan prinsip IMBT masih
sangat jarang dipraktekkan. Bahkan, mungkin sampai
dengan sekarang bisa dikatakan belum ada BS yang
menjual produk KPR dengan prinsip IMBT. Salah satu
kendala yang dihadapi adalah ketidakjelasan dalam
aspek hukum positif. Dengan prinsip IMBT, selama
jangka waktu pembiayaan, nasabah akan berstatus
sebagai penyewa. Sementara itu, nasabah menghendaki
sama seperti di KPR konvensional, yaitu sertifikat
rumah sejak awal pembiayaan telah atas nama nasabah.

Karena itu, menjadi agak aneh karena nasabah berstatus
penyewa atas barangnya sendiri. Hal ini menimbulkan
keraguan pada sebagian BS unruk menjual KPR dengan
prinsip IMBT. Hingga kini, persoalan tersebut belum
memperoleh jawaban yang meyakinkan dari aspek hukum
positif.

Syariah Versus konvensional
KPR syariah pada dasarnya mempunyai fungsi hampir sama
dengan KPR konvensional yang selama ini telah dikenal.
Yaitu, sebagai salah satu pembiayaan yang bertujuan
untuk membantu para nasabah mewujudkan cita-cita
memiliki rumah sendiri. Kalau begitu apa yang
membedakan antara KPR syariah dengan KPR konvensional
? Untuk memudahkan pemahanan tentang kedua jenis KPR
dimaksud, tabel di bawah ini dapat membantu pemahaman
perbedaan antara KPR konvensional dengan KPR syariah.

Dari tabel tersebut, terlihat banyak perbedaan antara
KPR konvensional dengan KPR syariah. Hal yang bersifat
sangat prinsip dan mendasar adalah prinsip transaksi.
Prinsip transaksi adalah konsep dasar yang melandasi
terjadinya suatu transaksi. Prinsip transaksi KPR
konvensional adalah pinjam meminjam uang antara bank
dengan debitur yang digunakan untuk membeli rumah.
Sedangkan prinsip transaksi KPR syariah adalah jual
beli, dalam hal ini BS sekaligus akan berfungsi
sebagai pembeli dan penjual.

Pada awal transaksi, BS bertindak sebagai pembeli
rumah yang dikehendaki oleh end user, yaitu nasabah
pembiayaan. Selanjutnya setelah rumah tersebut dibeli,
BS akan menjual kembali rumah dimaksud kepada nasabah
end user dengan pembayaran bertahap. Dalam transaksi
kedua, BS akan bertindak sebagai penjual, sedangkan
nasabah sebagai end user akan bertindak sebagai
pembeli.

Perbedaan dasar prinsip transaksi tersebut
mengakibatkan implikasi yang sangat panjang pada
proses-proses transaksi selanjutnya. Di antaranya
adalah : Pertama, jumlah angsuran yang tetap. Dalam
suatu transaksi jual beli, begitu telah disepakati
harga jual beli barang, yaitu harga beli bank ditambah
dengan suatu tingkat keuntungan margin tertentu dan
cara pembayaran. Artinya, kesepakatan itu melekat dan
tidak boleh diubah sepihak, baik oleh bank maupun
nasabah. Konsekuensinya, berapapun suku bunga yang
terjadi di pasar, angsuran KPR syariah dengan prinsip
transaksi murabahah tidak akan berubah. Jumlah
angsuran selalu tetap sampai dengan akhir jangka waktu
pembiayaan.

Kondisi angsuran dengan jumlah tetap ini jelas sangat
berbeda dengan KPR konvensional yang selama ini telah
dikenal. Dalam KPR konvensional, review bunga selalu
dipersyaratkan dalam perjanjian kredit. Dengan adanya
klausa bahwa bank boleh melakukan review bunga,
biasanya untuk menarik calon nasabah BK akan
memberikan suku bunga yang rendah pada awal periode
pembiayaan sehingga jumlah angsurannya menjadi lebih
kecil.

Selanjutnya, sesuai dengan kondisi suku bunga pasar BK
akan melakukan penyesuaian suku bunga dimaksud
sehingga jumlah angsuran menjadi tidak tetap. Pada
umumnya, seperti halnya harga barang-barang di
Indonesia, jumlah angsuran naik itu sudah sering
terjadi. Sedangkan yang sangat jarang terjadi adalah
adanya penurunan jumlah angsuran, meskipun suku bunga
pasar sedang mengalami penurunan.

Karena itu, meskipun saat entry point atau pada saat
awal pembiayaan nasabah bisa mendapatkan suku bunga
KPR yang relatif murah sehingga jumlah angsuran
relatif menjadi kecil.Namun, yang perlu disadari
adalah angsuran yang murah tersebut tidak akan
berlangsung sampai dengan akhir jangka waktu
pembiayaan.

Kedua, jumlah angsuran yang relatif lebih besar.
Mengingat bahwa jumlah angsuran KPR syariah adalah
tetap sampai dengan berakhirnya jangka waktu
pembiayaan, pada umumnya margin yang ditetapkan oleh
BS telah mempertimbangkan economic value added yang
akan diterima nasabah setelah menerima KPR syariah.
Dengan demikian, pada saat entry point di awal periode
pembiayaan, jumlah angsuran KPR syariah umumnya akan
relatif sedikit lebih mahal dibandingkan dengan KPR
konvensional.

Meskipun jumlah angsuran mnjadi salah satu faktor yang
dipertimbangkan dalam memilih KPR, tapi kurang tepat
jika saat akan menentukan pilihan KPR dilakukan dengan
cara membandingkan jumlah angsuran antara KPR
konvensional dengan KPR syariah. Hal ini dikarenakan
KPR syariah angsurannya tetap sementara yang
konvensioanl berfluktuasi.

Ketiga, Menghilangkan rasa was-was kekhawatiran jumlah
angsuran. Implikasi berikutnya dengan menggunakan KPR
syariah adalah menghilangkan perasaan akan
kekhawatiran adanya kenaikan angsuran. Perubahan
jumlah angsuran yang sangat signifikan pernah terjadi
pada awal 1988 — awal krisis perbankan nasional.
Banyak sekali nasabah KPR konvensional yang terpaksa
merelakan rumahnya untuk dilelang karena sudah tidak
mampu lagi membayar angsuran yang naik secara tajam.

Kondisi yang hampir sama dengan 1998 juga terjadi pada
masa sekarang, meskipun jumlah kenaikan angsuran tidak
setajam pada 1998 silam. Suka atau tidak suka, nasabah
KPR syariah pada akhir-akhir ini mengalami dampak
adanya perubahan suku bunga. Ketika ditawarkan dulu,
suku bunga masih berkisar antara 12 persen – 13 persen
per tahun. Kini, setelah mengalami penyesuaian, suku
bunga menjadi 16 persen hingga 18 persen per tahun.
Kenaikan itu otomaris berpengaruh pada jumlah angsuran
yang harus dibayar nasabah.

Perasaan was-was seperti itu dapat dihindari jika
nasabah memilih menggunakan KPR syariah. Keunggulan
KPR yariah, bisa diangsur dalam jumlah tetap hingga
akhir masa pembayaran. Kenyataannya, dengan jumlah
angsuran tetap, umumnya seiring bertambahnya waktu,
penghasilan/gaji nasabah mengalami peningkatan.

Penutup
Baik KPR syariah maupun konvensional mempunyai
kelebihan dan kekurangan masing-masing. Untuk nomimal
pembiayaan dan jangka waktu yang sama, KPR
konvensional bisa menawarkan angsuran yang relatif
murah dibandingkan dengan KPR syariah. Namun pada
umumnya hal itu hanya terjadi di awal-awal periode
pembiayaan saja. Untuk periode tahun berikutnya,
jumlah angsuran KPR konvensional bisa saja menjadi
lebih besar dibandingkan dengan KPR syariah. Dengan
demikian nasabah bisa menjadi tidak tenang memikirkan
kemungkinkan adanya kenaikkan tersebut.

Sedangkan dengan KPR syariah, untuk jumlah pembiayaan
dan jangka waktu yang sama, nilai angsurannya relatif
lebih besar dibandingkan KPR konvensional. Namun,
jumlah angsuran itu akan tetap hingga akhir jangka
pembiayaan. Dengan demikian nasabah menjadi tenang dan
tidak perlu pusing dan was-was memikirkan kemungkinkan
adanya kenaikkan angsuran.

Terlepas dari plus minus masing-masing KPR di atas,
akhirnya yang akan menentukan pilihan adalah
masing-masing nasabah. Apakah tetap akan menggunakan
KPR konvensional seperti yang pada umumnya sekarang
digunakan, atau akan memilih KPR syariah dengan segala
kelebihan dan kekurangan masing-masing.

Sutrisno Mukayan, Akt MM
Pemimpin cabang BRISyariah Cab Mampang

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout /  Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout /  Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout /  Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout /  Ubah )

w

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: